房地产基金专场论坛上，房地产基金与产城融合投资新机遇成为了论坛讨论最为热烈的话题。嘉宾们热烈讨论，分享观点。
参会嘉宾有：林竹 华晟基金董事长；；刘天军 国家田园综合开发项目评审专家；马全军 信业基金首席投资官；邢凯 新沃集团创始合伙人；鼎信长城集团副总裁王健飞。
以下为论坛全纪录：
主持人王健飞：非常感谢大家，我是王健飞，是鼎信长城集团的副总裁，我们鼎信长城在地产投资领域是做的比较靠前的位置。今天请到的这几位嘉宾，首先请这几位大佬先介绍一下自己，然后再开启论坛的正式讨论。
林竹：大家好，我是林竹，华晟基金的董事长。
刘天军：大家好，我叫刘天军，主要从事三农领域的。
李根：我叫李根，有一个综合性基金管理平台。
邢凯：我叫邢凯，来自于新沃集团，我长期从事产业投资和房地产基金。
主持人：谢谢，大家跟城镇化趋势非常有关，在过去的2017年，对中国影响是非常深远的年份，在这个年份开了几次非常重要的会，最重要的是十九大，之后是中央经济工作会议。十九大里边提到了几个数据，首先第一个是在过五年历，我们中国城镇化的速度，每年以1.2%增长的速度，过往五年超过八千万农村人口成为城镇人口。十九大提出目标区域协调发展，构建都市圈为主大中小城市和小城镇协调发展的局面，这位我们产融基金和房地产基金一个大方向就是围绕城镇化。我们关注到十九大召开前后，在前后将近一年的时间里，国家发改委层面发布了几个非常重要的区域规划。在2016年发布了京津冀规划，2017年发布了长三角规划，在现在大弯区规划说了很久但还没有落地，这为我们地产基金和房地产投资指明了方向，从我个人的角度来看，这些区域是我们投资的重点。
在近期也出台了很多的政策，这些政策主要是针对金融和投资方面，做了很多的规范和一些约束。这些政策，对我们产融基金，对我们传统的地产基金也好，都造成了很大的影响，这些影响有好的方面也有不好的方面。我们如何应对最新政策的调整，如何在这些新的政策框架下来做我们产城融合的投资，做地产基金的投资，就这个问题，听一下各位的想法。
林竹：华晟基金跟传统基金是不一样的，我们原来从中信地产运作到后来整个中国城市联盟的整体运作，华晟基金进行资本运作形成了创新的基金。这个基金模式叫做城市运营模式为基础的产融产城一体化基金。我们心里摸索的路径是这样的，我们过去产城融合的说法，产城融合的话题一点也不创新。过去几年产城融合说的比较多，做的比较多的是各个地方政府投资平台，城投平台做的比较多。地产类的公司，中国房地产公司做的并不多。大概在两三年前开始推特色小镇的时候，这块大量的房地产开发公司开始转移到市场的空间在变窄。很多项目主导获取非常难，被迫转向做他们不喜欢的产业，因为产业是长周期的并不马上盈利的投资行为，跟房地产盈利模式完全不一样。
后来应该会有若干公司从传统的房地产，尤其从住宅类投资转向多业态的复合型投资，在转向比较熟悉产业园区的投资。我们在做产城融合的时候，这是一个广泛的概念，其实并不清晰。因为任何一个房地产项目稍微大一点都会有商业综合楼，包括公园、学校配套。你在配套体育设施的时候也不能说不是一个产业，它即使城市公共配套的一部分，也是体育产业的一部分。因为这些产业大部分都进行市场化的运作。但是真正当我们定位一个真正比较精准产城融合话题的时候，我理解下，我们今天主持人给我们的题目，这么高的层次，制造业，相关工业园区的发展和城市发展如何结合的问题，这难度确实是比较大的。
过去四五年，中国房地产开发领域当中，确实出现了一些比较优秀的既能做产业园区，又能做传统的住宅商业配套的开发商。但是优秀的人并不多，从基金运作的角度，去投产城就更少了，所以今天的话题，我跟我们在座的朋友都是第一次见面，听听大家的想法。在这个领域下要说做的好是非常困难的，华晟基金，我们是探索者，我们必须有想法。而且也在近期项目当中获得一些突破。比如我们在宁波，在长三角弯曲南岸宁波做了一个中国云城的项目，在云城项目运作上我们完全以基金为主导，专门组建了两支基金去投，一支是物质性比较硬的基金叫做中国云城发展基金，主要投基础设施跟土地相关的业态，这涉及到基础设施。这块我们定义为产城融合基金。另外一个基金是产融融合的基金，产业跟金融结合的基金。当你用基金的方式去投产城的时候，产融是绕不过去的，我们商业模式从基金运作很难融合在一起。一个基金公司，一个团队既要投产城，同时还要投产融，这个跨度是很大的，团队的能力，包括基金的收益，收益期望值跟它的匹配度，是完全不一样的。我们也是做了一个团队，在这个项目中组建了两支基金，我们叫（河姆渡）创新基金，有政府引导基金进来，主要投的是中国云城6平方公里以内的标底物，在发现优秀的科技类的比如智能制造AI等等这样的标底物的时候，我们以我们的投资方式去投它，这样的话我们就在项目当中实现了把产融基金，跟产城基金融合到一个项目里边去，而且并且由华晟基金作为基金管理人，这是我们的实现。整个项目还在推动当中，可能会有三到五年的周期，欢迎各位朋友路过宁波的时候过去看看，验证一下。现在我们不敢轻言成功但是这作为一个探索，谢谢。
主持人：博士的发言里边提到特别多的词就是产业，其实对产业这个词，刚才发言之前我为什么提到几个规划，因为我们觉得整个产业规划是走在我们所有投资之前的。前一段有一个非常出名的经济学家，年纪特别高的人提到，对于房地产怎么看，投资怎么看，他提到说长期看人口，中期看土地，短期看金融政策。我说，可能还要再往前看一下，人口再之前就是规划，有了产业规划才有人过来才随后带动产业资产和价值的变化。
接下来请刘博士从整个项目评判的角度给我们你对产城融合产融融合的看法，我们基金和投资机构如何在这两个融合里边做到价值的创造。
刘天军：谢谢主持人，我一直做三农领域方面的研究，农民、农村、农业的问题。在座的三位大咖都是做资本的，大家资本是典型的爱富嫌贫的，所以商业如何运行的问题对我来说是我需要学习的。我们供给侧改革的问题，2017年中央一号文件的问题，包括十九大报告的问题，十九大报告提出七大战略，有两个方面一个乡村振兴战略，一个是区域协调发展战略，我个人认为乡村振兴战略和区域协调发展战略，是七大战略的两翼。这两个方面建设，我们还是存在问题，比如我研究的领域，田园建设的问题，包括国家政策，包括我们怎么样运作这个事情，我们台上都是资本的高手，提出精准的信息，我们产业，我们怎么样资本如何下乡，如何让国家特色小镇和田园综合体结合实现我们农民增美，我们农民增收，企业增效。
在今年中央一号文件当中，国家一个很新的名词出现，2017年中央一号文件出现了很多新名词，有一个新名词就是田园综合体，鼓励有条件的乡村以农村合作写为主题，让农民充分希望参与到国家改革开放成果当中去，体现出田园综合体的建设，强调我们休闲农业观光农业加上田园社区综合为一体的新的模式。国家现在讲的，我们要实行乡村振兴战略其中一个抓手就是田园综合体，这个田园综合体从新农村建设升级到田园综合体。三生，我们生产生活生态同步，三产融合，一产二产三产融合，做强一产，做优二产，做好三产，怎么样三产融合。第三，更契合三位大咖所关心的问题，也产业加文化加旅游三位一体。我们又升级了，是农业产业+文旅+田园社区。我可以把田园社区由过去的传统的升级为乡村产业的升级版，乡村地产的综合版，一二三产融合，三位一体，如果真正实现我们生生同步，三融合，三位一体，必须需要资本的进入，这是第一个结合点。
第二我们打造的田园综合体，要构建六大体系，围绕六大体系做好突出四个方面，夯实基础，就是生产体系，怎么样把我们中国最大的不平衡，乡村不平衡最大的不充分，发展不充分基础设施怎么建设起来的问题。在座的各位都是大咖，包括现在很多的资本搞股权投资问题，搞融资租赁的问题，都在农村来说，这是第一个夯实基础的层面基本的进入。
第二突出特色，国家搞特色小镇，无论特色小镇还是田园综合体，过去建设出现一些问题，正因为问题出现了很多，所以在去年2017年12月4号，国家住建部、土地资源部、发改委出台了关于特色小镇的文件。这个文件在特色小镇发展过程中，我们出现重复建设的问题，过度房地产化的问题，就出台了规范。第二要突出我们的特色，特色我们打造一个全新的新业态，新模式，构造出特别明显的产业体系的问题，这块完全需要我们的资本。
第三，创新创业，现在农村要走工业化，金融化，一种跨接的理念，来发展促进农村的发展，所以提到创新创业。目前刚才林总讲园区，以园区为载体也是农村发展的新业态新模式的问题。第四，绿色发展。我们不但要做强一产做优二产，做活三产，扩展新业态，包括把传统住宅成为休闲养老等等。目前整个2018年，中央一号文件也出来了，我们肯定围绕乡村振兴战略，一定围绕特色小镇和田园综合体，国家关注，政策推动和资本涌入。但是现在有一个什么问题，我们要让农村发展很简单，我们人、资本、技术生活要素涌到农村以后就可以了，我们人才下乡的时候，存在体制壁垒的问题，存在政治缺陷的问题，我们要促进产业资本和产城融合，一定要理清我们政府、社会和商业的合作，那需要一个完美对接，这样我们需要共同呼吁，现在我们搞特色小镇和田园综合体建设，离开资本绝对不行。虽然我们政府改革体制创新机制，优化机制更我们更好的投资环境，加上两个助推，我们实现两个目标一定会实现的，所以我们一定能够实现新的重点。
那对我来说我是做纯粹的理论研究，资本运用今天是抱着学习的态度，听听各位大咖怎么样进行产城融合，资本和城镇化进行完美的融合，怎么样做到完全同步的融合，谢谢大家。
主持人：绿水青山就是金山银山，我们要做好田园生态和特色 小镇的结合，和产融投资和产城投资的结合。下面问一下李根总，结合刚才的两个问题，如何在我们产城结合，产融结合的大的形势下做好基金的发挥和体现，如何应对目前的监管形势，通过什么方式做好我们整个价值更好的体现。
李根：其实是两方面的问题，第一方面，结合今天产融结合的主题，刚刚刘院长也提了，田园综合体的概念。其实我们做投资的，特别是私募基金这个行业，我们主要工作是连接资金、资本和资产这个纽带。但是国内私募基金发现，连接这个纽带不够，资金银行的基金，高净值基金，资产现在投出去的很多是房子，我们发现好像缺了点什么。缺的是什么呢？从单一项目来讲，缺的是项目和运营。
在前几年在商业地产里边讲的比较多，随着一大批商业综合体的项目运营，遇到很大的困难，我们开始思考，现在这些商业综合体的填充在里边的东西，是不是符合现在消费者的需要，是不是符合产业发展的需要，是不是符合消费升级的需要。我们在思考内容，内容装进去之后，我们要解决运营的问题，填充之后要运营好要有长期持续的发展。
从大的宏观的尺度来讲，我们讲产城结合，为什么要提这个概念，无非就是前面结合的不好，结合的不好是怎么体现的，我们看到很多的空城、尾城，无论政策导向的也好，还是经济导向的也好，还是房地产开发导向也好，没有解决一个很重要的问题就是内容和运营的问题，先把房子盖起来，把地批出来但是产业没有进来。我们讲房地产开发很核心的逻辑是人的逻辑，人为什么有，是需要产业，把人吸引过来，固化在这里，才能把城镇化实际落实，形成真正的园区、社区，新的居住，现在新的房地产开发商也在做尝试，有一些尝试公司做的很早。从房地产开发商转型为城市运营商，或者城市综合服务商，解决的就是内容就是运营。
除了商业地产板块之外，最近大家可能在微信朋友圈看到像居住物业，像比较知名的南城做的一些，在成都做了田园综合体是非常好的居住场景。在杭州有桃李春风（音）的，除了房子之外加了很多后期的运营和因素进去，有可能是开发类的市场。从房地产基金投融资角度来讲，我们也在面临这样的挑战。从2010年是中国房地产基金的元年，从2010年到现在大部分房地产基金给房地产开发商提供融资开发商去盖房子非常简单的模式。结合近期有很多监管政策出台，其实整个行业面临很大的挑战。但是我们认为这个挑战对于整个行业转型来讲，也是非常好的机遇，促进房地产基金行业回归本源，回归资产管理的本源。
因为房地产基金的基金管理人的价值核心体现就是资产管理能力，能够结合一些经济周期性的因素，或者其他的因素，把原来遭遇困难的资产，或者需要注入新的能量资产，通过房地产基金专业运作把它盘活和升值，同时给投资人创造可观的回报。所以在整体行业形势下，产城结合也是类似的，在这么一个大的时间尺度，这么大的空间尺度上，刚才林总也提到了，在产城开发的整体运作过程当中，我们有园区的建设，很大程度上是通过PPP类似的模式或者重资产基金的模式，但是这些问题没有解决产业培育，最终给地方经济作出贡献，带动地方经济发展的目的。后面我们需要孵化类，股权投资类的，创投类的基金，综合运营，综合服务是对基金管理人提出了非常大的挑战。因为这两个投资范畴投资逻辑需要的专业人员，它风控相关的标准体系是非常不一样的，但是在这一轮大潮当中很多基金管理公司都在做这样的尝试，我们有一点差别的地方，我们不是先去选项目，先去寻找合作伙伴，我们在安徽、山东跟一些国有背景的合作伙伴一起成立平台公司，投资一些像PPP和类PPP和产业新城和特色小镇的项目。除了房地产基金之外，我们在做的新的尝试。
主持人：谢谢李根总的分享。李根总讲让我想到最近比较火的词赋能，李总提到了过往有很多的投行和地产基金和投资机构也好，简单的借一笔钱做信贷一笔投资给开发商，这种投资越来越不符合政策的指导方向，也不符合作为地产基金投资的本源的出发点，我看到越来越多的同行在做一些产融结合的事情把一些新的能量赋予到传统房地产开发当中去。接下来请邢总介绍一下新沃集团在这方面做的一些努力，新沃集团业务板块是非常快的，有开发也有投资，在产融结合板块是非常新的。
邢凯：谢谢王总的介绍，今天的话题主要是产城结合，我特意查了一下，因为原先这个词比较老，像林总说的是十年前提出来的，为什么一直没有提到正常日程里边，实际上背后的逻辑是跟什么相关，是跟社会的主要矛盾，人类的需求增长是相关的。我记得这次十九大提出来的转矛盾是人民日益增长美好生活的需求和发展的不平衡不充分的矛盾，这跟我们30年前，刚刚改革开放的时候当时提到的人民日益增长文化的需求和匮乏的生产力之间的矛盾，当时是这么一个提法。说明我们生活在这30多年起到了很大的变化。
原来有一个统计，整个经济脉络跟这个统计是非常相关的，人们需求分为衣食住行之后是精神需求。刚改革开放的时候，我们对衣食，对穿是统一的军装，上学背的书包，穿的灰色的衣服，吃大家供应的门票，每家三斤肉票，八十年代的时候，所有做服装的，所有倒腾食品的都发了材，第一批富的人跟吃衣有关的。时间推进到九十年代，我们需求又发生变化了，当时我们农业和我们的需求也发生了变化。从07到2017年是房地产需求，是房地产变化最大的十年。07-2017年解决大量的城镇化的需求变化。
有一个统计，我们在1983年的时候，人均住房大概是4平米，2017年统计33.6平米。如果你是一个三口之家，住房水平平均是一百平米。这个背后反映一个不充分不均衡，尤其一线城市大量的年轻人口，他们的住房远远达不到这个标准，这里边反映了，跟我们今天的产城结合是十分相关的。产城结合，当时我们在早一点，我们建国以后提的不是产城结合，我们仿造苏联实现的是产城分离，就是我们在一个城市规划里边，北边用来做工业化工区域，南边可能是做钢铁的钢铁区域，西边是商业区域，东边是住宅区域。那时候因为城市规模小，很多是重污染不能生存的环境下，大家没有办法在附近生活，所以大家的现象早晨到工厂上班，晚上回到家里去住。原来在城市规模比较小的时候，原来北京是二环，可能很多进进出出，首钢有首钢的厂区，比如一些大的企业有家属院。随着城市规模二环，三环，四环大量新增人口进入城市以后，原来的早晨十分钟到自己办公单位就不存在了。现在北京的情况是，平均路上出行时间是1.5公里，包括北京在内全国各大城市出现了非常严重的大城市病，包括住宅价格高昂，医疗资源，教育资源分配不均，看病十分难，上班十分难，每天折腾在路上，在这个背景下，现在大家已经有足够的经济条件，国家有足够的经济积累，这时候对住宅和整个生活提出新的要求。
我们产城结合里边个三生，生产、生活、生态，三者要平衡，我们提到的产城结合，以城促产，以产兴城这样的产城结合，我们在城市里边做到生活生产生态达到完美的平衡。我们主要生活矛盾进行转移的时候就提出了一些新的要求，几个必备的要求第一互联网化，大家可以进行远距离办公。第二高污染高集中度的产业低端制造业脱离了东部沿海地区。第三整个高铁交通达到了非常好的情况。所以中国现在首一批特色小镇全部集中在东南沿海，他们有什么特点，现在沿海支柱产业以高端制造清洁化工，以互联网三大行业为支柱行业，这三大行业比较容易形成城镇化，分散化和生态化的情况。
我记得产城融合一个比较知名的例子，天津的北辰，北辰是国家首批重点产城结合示范区，工业园是工业园，商业区是商业区，里边批地项目实施442的原则，40%是工业，工业里高端制造，互联网企业以这些为主，40%生活区，20%商业配套这是一个标准产城结合的业务形态。如果像刚才马总说的，如果一个城市里边没有产业，可能很快的就空城化了，这反映在全国解决住房问题当中，大家各个房地产开发商是非常粗暴的盈利模式，高收入只要有住房出来一抢而空所以不会考虑人住进来以后的服务。大家先进城再说，不少的城区人口都是新增的学生，甚至农民工人，当时出现这样的情况。
随着高端化，清洁化和产业化，他们需求的出现这种情况越来越制约城市的发展，这种情况下，我们现在逐渐提出了，根据大家对生活高品质的要求，根据大家对城市发展的智慧，现在国家提出产城结合特色小镇。特色小镇实际就是把可以不放在大城市这批高端产业，环保产业，或者是不受地理和物质空间限制的产业，逐步疏散在核心城市的边缘郊区以实现生产，可以做到生产生活完美，生态完好比较完美的情况。
我们新沃集团从去年开始关注这个问题，但是像林总说的，做产城结合肯定需要大的资本，这不是说简单的你有钱，或者简单你原来做房地产就可以进入这个行业。进行对你产业选择，对团队选择和管理能力提出非常高的要求。原来的房地产商会造好房子，会提供良好的交通设施和辅助设施。但是现在情况已经变了，刚才提到，人均现在住房已经超过了33.6平米，我们下一步房地产增量在哪儿，肯定不是增加我的住房面积，肯定是去一个比较合适工作的地方，要干净的水，干净的生态，在这种要求背景下，房地产才会寻找新的经济增长点。包括北京北上广深一线城市，二线城市现在已经没有地了，而且价格非常昂贵。一线城市人口红利现在逐渐消失，每年像北京去年土地供应量才6000亩，6千亩按照2%容积率一亩地大概收1300平米，6千米780万平米房子，按78平米一套也就够每年新增78个人买这个房子，这远远达不到城市发展的要求了。
我们新沃去年也试点了小的项目，我们尝试从小的项目出发，我们在河南、广西、合肥，我们三个项目整体运营模式，我们负责为政府招商，结合当地的情况。我们在当地引进了一个医药产业城，每年给政府贡献5-10个亿的利润，这样的话政府可以引进来，我配套给你住宅地，这是安徽的项目。政府给地的先决条件有了，而且产业人口也会大量的聚集在这儿来，很方便我们后续的房地产开发和运营，在这种情况下，一般当地政府给我们地价是300万一亩，普通的是300万一亩，我们去拿是十分之一，30万一亩，这样之间就有很大的利润空间了。我们利润空间投到我们产业里。
另外产业运营未来的话也会有很大的利润，同时开发这儿，我们也是有一个先天的优势，我们在资源整合过程中，一块是运营的钱，一块是开发的利润。相同类似的我们其他的，我们在广西、河南也在做同样的事情。第一选择合适的产业，我们新沃有几个合适的产业，一个是大健康，医疗、教育，还有高端智能制造，还有文化板块，这几个板块全部是符合目前城镇化的要求和水平的。每个项目选址规模控制在1000-1500亩以下，这样运作基金首期投入10个亿就可以转起来，比较符合目前房地产投资的形式。其他的基金，我们引入了产业会的投资，第二个我们为房地产开发阐述了很好的发展前景，我们有前期导入，有国家财政税收的支持和拿便宜地价的空间，整体我们把资源整合在一起，我们会强调整合能力。
我上次参加一个论坛，也是听任志强任总说了一句，现在整个社会不是看你我能力，你能力再强也不一定做多大的事，所以未来的话，实际上从房地产基金也好，产城融合也好，和其他类似的投资基金也好，我觉得越来越注重资源整合能力，你把住自己房地产这块的核心一定要把思维外延出去，要把你的房地产上下游，以及中间所有的环节考虑清楚，找到合适的合作伙伴，这样未来才能会有所发展。
主持人：邢总给我们分享了非常好的案例，就是房地产基金的投资。前段时间我看了一个项目，这个项目是我们合作的开发商在一个县城里边，在一片农田里边进行土地的变性，做了点状规划，我们建设小区的时候，他在这块土地上，我们这位合作豁边做了点状规划在一片农田里边一个个土地小板作出一个规划来，10万方土地面积分布在很广阔的点状里边，在每个楼座对应土地规划上有不同的朝向最后作出的产品也是非常舒适的，这跟李根总跟邢总讲的美好生活是非常契合的。
这个小案例也体现出一个问题，对于产城结合，开发商思考的点越来越深入，把握市场的点越来越准。我看到这个产品之后对我个人的震撼是非常大的，我们基金如何发掘这样项目的投资价值是远远大于我做一个比较普通的住宅开发的。这就回到了对于在座的几位做投资的行业从业者的一个问题，在于我们怎么样发掘投资价值。
最近比较流行的一个词，回归本源，不忘初心，我们基金的出现就是持续创造价值，我们怎样做好价值的创造，我们面临的竞争对手已经很多了，传统的开发商已经在转型，他们越来越 有产融结合的思维。如何在竞争力越来越大的情况下发挥我们的价值呢，我想听听邢总的意见。
邢凯：价值，我非常粗俗的总结，价值就是你对别人有用，而且我要比平均水平要一点的有用这叫价值。从投资角度来说，你可以找到，你能找到别人的痛点和别人需求想法能够满足他，这个就是有价值。从房地产角度来讲，什么叫有价值的楼盘你的环境比别人好，服务比别人优，运营能力比别人强这就是价值。这个价值就是根据人需求跑未来的房地产价值你能够提供优良的环境提供干净的水和空气这就是价值。你搬到离他工作很近的地方，空气很清新，每天有夕阳和阳光的地方这就是你本身的价值。
李根：我个人觉得，通俗一点非常好理解我个人感触就是慢下来。很通俗也很简单，什么意思呢？我们原来讲房地产开发商，房地产开发商对内部考核标准456，4个月开工5个月拿证个6个月形成过程，没有很多的精力思考，去把一些真正居民也好，城市发展也好把需要的东西填充进去，这些总是的核心价值就是不是房子本身，是你附加在房子上的相应有内涵的，能满足生活需要的核心内容，要把这些东西附加进去，要改变原来的模式。所以我们讲产城结合也是一样的，非常非常长时间尺度的事，不是为了盖房子而盖房子，我们要有人，要有相应的配套，要有孵化，要有成长这才是价值发现的过程。对房地产基金来讲也是要慢下来，我们以往做一些投资，很快，一年两年，巴不得半年，很快就有收益。但是基金管理人，或者其他私募基金管理人核心价值在于资产管理，在于资产管理过程提升它的价值，在于你的能力。
回到房地产行业本身，其实很多成熟市场的基金赚的是周期的钱，但是我们国内短期的投资，我们最怕的就是周期。我们要慢下来在这个过程中才能赚到周期的钱，才能把专业能力融入到基金当中去，回归投资的本源。
刘天军：今天学习了很多，我个人觉得产城融合一个是城市的产业，第二是产业城镇化的问题。我们现在是新兴城镇化，我们现在走的道路跟过去不一样，过去先盖楼，产业没有起来，形成了空城。现在新兴城镇化先有产业这样自然而然就形成起来了。我们国家城镇化里边56.35%，按照市民化比例是大大折扣，我个人觉得产城融合两点，第一点一定要定位准确，一定要找准特色产业。现在国家产城融合对特色产业聚焦特色产业，凸显特色产业放大特色产业。第二我们产业充分加上文旅加上新兴城镇化，充分挖掘当地的文化和旅游，然后按照刚才讲的田园化和社区田园化，同一个创意的问题，让老百姓离城不离城，离开成土不离开城市的，农村是个好地方，农业是好产业，农民是好职业，我们相信三位大咖，走新兴城镇化的道路，走产城融合一定是这样的。
主持人：谢谢，不愧是国家田园项目的负责人。
林竹：刚才讲到命题不忘初心回归本源，基金初心是创造价值，要获利，投资就是要获利的。基金和投资必须要去发现价值，创造价值，获得回报。本源是什么？怎么样才能做到这一点，涉及到你挑选的标底物，投资的标底物是什么，你能否找到发现有价值的标底物，或者说暂时它的标底物价值并没有被发现，但通过你的基金管理团队运作能力，去把它发现出来，然后包装，包括把外部的资源要素叠加进去，从而产生更高的价值，这个差价就是投资人获取的目标利润跟回报。
我们在两个月前，在11月份我们跟我们朱总一起搞了一个中国城市运营论坛，我们主题是城市IP，面向未来的创新之路。我为什么提到城市IP，城市的价值发现，以及城市价值的甄别，以及城市价值的孵化的能力，基于华晟基金非常重要的能力。到处都是好的标底物，到处都已经被认为是蓝筹的话，你的投资空间是不回答的。怎么样发现并不是蓝筹的标底物，通过你的资源整合，包括你的运作，貌似没有价值的标底物变成有价值的标底物，我们命名为城市IP，因为我们对象是一个城市，不是一个小的房地产楼盘，或者一个小区，我们希望通过植入有价值的要素，要让我们的合作伙伴，我们的投资所在地的政府，或者那个片区，因为我们资源植入，从而获得更高的价值。这个资源植入的过程包括我们的资本，包括至今，但是这是远远不够的，一定还要带上产业，还有在各地政府所拥有的土地合在一起，才能产生更好的价值。
从基金运作我们自己的体会和经验来说，完全所有的轻资产是不可能的，因为资源要素离开了土地就是所有空间载体之后是虚的，只有虚的资源加上重的资源产生更高的价值才会产生市场的报价，这样我们的合作方，地方政府也获得了很高的回报，我们住在园区的市民和客户获得很高的回报，最后才是我们获得最高的回报。我们通过植入IP去创造价值，这样才能够所谓的不忘初心，我们的团队还是要基于我们的专业运作能力，光说不练是不行的，光想不会说也不行，会说会想不会做也不行，我们做出来实践它一定要靠团队的内功去实现的，谢谢。
主持人：非常感谢，刚才我听到上一个论坛的发言，我们的专业能力，通过我们的专业创造基金的价值，不管是我们地产的基金的股权投资也好，还是提到的产城结合的塑造，还有像刘院长提到的农业田园项目的开发和推进，还有提到的产融结合的，结合地产投资的一些专业上的投资活动，都离不开专业的支持。我们希望在未来的整个投资过程中真正体现出自然管理人和专业投资机构也好，专业的能力带来价值的创造。时间有限，我们本次论坛到此结束，谢谢大家。
