8月份楼市政策依旧呈现出优化宽松的趋势，中央层面上主要关注国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中现房销售、房屋养老金以及“白名单”制度的内容引起关注。目前来看，这些政策既有利好，也存在挑战，还需要时间去落地，并在过程中持续完善。地方层面上的政策主要集中在住房公积金、购房补贴以及土地政策方面。预计9月份存量房贷利率下调会成为焦点，期待后续政策正式出台。
从我们监测的40城数据来看，8月全国商品住宅销售面积为839.4万平米，环比下行24.6%，同比下行34.8%，成交量绝对值仅优于2月，来到了2024年度第二低位。大多数城市的商品住宅去化周期仍超过18个月的警戒线。
总的来看，8月延续了7月的淡季行情，5月刺激性政策对于市场提振效用持续减退，新房成交整体回落，二手房市场活跃度也有所减弱，部分二线城市下滑较为明显。预计9月，随着传统销售旺季的到来，房企的营销力度会有所提升，住宅市场成交量环比或将有所增加，但受限于当前市场行情整体低迷，增幅或较为有限。
热度持续分化，低密度地块供应占比上升
供地方面，2024年8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积6333.0万平米，环比上升17.8%，推出土地宗数1381宗，环比上升10.8%。其中以南京、苏州、杭州、成都等地供应了多宗容积率小于1.5的地块，低密度地块供应占比上升。
成交方面，2024年8月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为4294.9万平米，同比下降6.6%，环比上升15.9%。上海的徐汇地块以13.1万元/平米的楼面价，时隔八年刷新了中国大陆土拍楼面地价纪录，一举成为新地王。杭州土拍热度高居不下，高溢价成交多宗地块。南京卖出涉宅地块34宗，成交总价137.9亿元，成交规划建筑面积214.3万平米，位居全国首位。
我们预计，随着金九银十的传统旺季的到来，各地低密度宅地的供应会继续增加，预计部分优质土地的热度或能有所提升。
企业拿地力度略有回升，TOP100房企单月拿地202宗，权益拿地总金额1039.3亿元，环比上升14.6%。累计来看，1-8月，权益拿地金额TOP100房企共拿地474宗，权益拿地总金额4529.8亿元，同比下降40.7%。
企业格局方面，8月，地方国企拿地增量明显，权益拿地金额占比提升14.3个百分点至76.1%。权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为12.5%、76.1%、11.4%，央企占比较7月下降2.9pcts，国企占比上升14.3cts，民企占比下降11.4pcts。1-8月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为35.0%、49.2%、15.8%。
图表：2021年12月至2024年8月权益拿地金额TOP100房企企业性质
销售方面，TOP200企业的8月销售业绩环比持续下降，单月销售额已回落至3000亿元以下的水平，就2024年而言，仅高于2月份的单月销售额。典型企业来看，8月，越秀地产、中国金茂、融创中国、中海地产等企业表现相对较好，其中，越秀地产、中国金茂、融创中国实现了同环比双增长，中海地产则在TOP5企业中唯一实现环比正增长。
2024年8月，房企在境内市场成功发行信用债43笔，总融资规模为401.3亿元，同比下降37.6%，相比上月降幅收窄了约26pcts，环比上升56%，净融资规模为77.9亿元，实现了由负转正。发债成本上，8月房企境内债融资平均票面利率为2.5%，与7月持平。
此外，海外债新增融资金额6亿美元，较上月下降了约40%，仅有两家房企参与。弘阳集团发行约2亿美元债券，息票率5%，用于对HONGSL 9.875 08/27/22进行重组；新世界发展发行4亿美元债券，票面利率8.625%，最终认购超3倍，是2022年6月以来首家发行美元债券的香港上市房企，本次债券成功发行后所募集到的资金用于一般企业用途、资本管理以及再融资。除此之外，未有内地房企发行境外债。
图表：2022年1月-2024年8月不同性质房企信用债融资情况
图表：2021年1月-2024年8月房企海外债融资情况
